Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα

Διαβάστε το ΦΕΚ εδώ.

«Φως» για τα εξ αδιαιρέτου αυθαίρετα

«Φως στο βάθος του τούνελ» για την επίλυση του σημαντικότατου προβλήματος των αυθαίρετων κτισμάτων σε εξ αδιαιρέτου εκτάσεις, το οποίο δημιουργεί μέχρι σήμερα ανυπέρβλητα εμπόδια στη διαδικασία τακτοποίησής τους για 30 χρόνια, άρχισε να διαφαίνεται μετά τη σχετική κινητικότητα των τελευταίων ημερών στο υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ).
Οπως ανέφερε ο πρόεδρος του Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, Τάσος Κονακλίδης, είχε συνάντηση με εκπροσώπους της Γενικής Γραμματείας του ΥΠΕΚΑ, οι οποίοι τον διαβεβαίωσαν ότι σχεδιάζονται κάποιες τροποποιήσεις στο νόμο για τα αυθαίρετα, προκειμένου να αντιμετωπιστούν τα όποια προβλήματα έχουν παρουσιαστεί. Με τις όποιες τροποποιήσεις -εκτός απροόπτου- αναμένεται να αντιμετωπιστεί και το θέμα με τα αυθαίρετα κτίρια σε εξ αδιαιρέτου αγροτεμάχια, το οποίο είναι μείζον για τη Χαλκιδική, αφού στην εν λόγω περιοχή η συντριπτική πλειοψηφία των πολεοδομικών παρανομιών και υπερβάσεων έχει γίνει σε εκτάσεις με πολλούς ιδιοκτήτες. «Πιστεύω ότι θα αντιμετωπίσουν το πρόβλημα με τα εξ αδιαιρέτου, ωστόσο πρέπει να βρεθεί μια φόρμουλα, για να μπορέσουν να τα μεταβιβάσουν οι πολίτες, αλλά και να υπάρχει επαρκής προστασία του περιβάλλοντος. Να μη μετατραπούν σε εκτός σχεδίου πόλης οικόπεδα εκτάσεις 400 και 500 τετραγωνικών μέτρων», είπε ο κ. Κονακλίδης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, το ΥΠΕΚΑ φέρεται αποφασισμένο να μην επιτρέψει σε καμία περίπτωση την υπαγωγή στο νόμο και τη νομιμοποίηση αυθαίρετου κτίσματος που ανεγέρθηκε μετά την 28η Ιουλίου του 2011, ενώ με τις όποιες αλλαγές θα προκύψουν, δεν πρόκειται να δημιουργηθούν ευμενέστερες συνθήκες για όσους κινήσουν στο μέλλον τη διαδικασία τακτοποίησης και σε σύγκριση με εκείνους που έχουν ήδη ενταχθεί στο νόμο. Κατά πάσα πιθανότητα αυτό «φωτογραφίζει» τη βούληση της ηγεσίας του υπουργείου να μη μειώσει τα πρόστιμα.

Οι όποιες τροποποιήσεις αναμένεται να αποφασιστούν και να είναι έτοιμες να υλοποιηθούν μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Με το δεδομένο, όμως, ότι η προθεσμία για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων ολοκληρώνεται στις 31 Ιανουαρίου 2013, δεν αποκλείεται να δοθεί και νέα παράταση, αφού το διάστημα του ενός μηνός θα είναι πολύ μικρό, σε περίπτωση που προκύψει μεγάλο ενδιαφέρον από τους παρανομούντες.

Πηγή

Δυνατότητα χορήγησης άδειας δόμησης σε συνιδιοκτησίες με αυθαίρετα κτίσματα

Απάντηση για το θέμα της δυνατότητας χορήγησης άδειας δόμησης σε συνιδιοκτησίες με αυθαίρετα κτίσματα έδωσε το ΥΠΕΚΑ.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με επιστολή του, το υπουργείο γνωρίζει τα ακόλουθα:

«Σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ. 3 του Ν. 1577/85, όπως ισχύει, στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου που έχει πραγματοποιηθεί προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι. Επομένως κατά την έκδοση οικοδομικής αδείας προσθήκης σε συνιδιόκτητα οικόπεδα, είναι απαραίτητο να υπολογιστούν στο Σ.Δ. και στην κάλυψη του οικοπέδου όλα τα υπάρχονται κτίσματα.

Κατ” εξαίρεση στην περίπτωση που κάποιο από τα κτίσματα είναι αυθαίρετο και έχει υπαχθεί στη ρύθμιση του Ν. 4014/2011, εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011, όπως ισχύει μετά τη συμπλήρωσή της με την παρ. 2 του άρθρου 51 του Ν. 4030/2011, σύμφωνα με την οποία στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες και έχει συσταθεί η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών που αναλογούν στα ιδιανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι κατασκευές που έχουν εκτελεστεί από άλλον συνιδιοκτήτη.

Επισημαίνεται ότι σε κάθε περίπτωση αν δεν υποβληθεί δήλωση ή αν δεν περατωθεί εμπρόθεσμα η διαδικασία υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4014/2011, εφαρμόζνται οι ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις.»

Ολη την επιστολή μπορείτε να τη δείτε εδώ.

Πηγή

Σε «αδιέξοδο» τα αυθαίρετα σε εξ” αδιαιρέτου ιδιοκτησίες

Σε αδιέξοδο βρίσκονται πολλοί ιδιοκτήτες που διαθέτουν αυθαίρετα σε εξ” αδιαιρέτου οικόπεδα, καθώς με βάση την ισχύουσα νομοθεσία τα αυθαίρετα σε εξ” αδιαιρέτου οικόπεδα δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν το καθένα ξεχωριστά, αλλά όλα μαζί όσα βρίσκονται στο ίδιο γήπεδο.

Υπάρχει μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών αυθαιρέτων που θέλουν να δηλώσουν το ακίνητο τους, αλλά παρεμποδίζονται από το νόμο σύμφωνα με τα όσα δήλωσε ο Πρόεδρος της Ομοσπονδίας Οικιστών και Οικισμών Δήμου Προποντίδαs Χαλκιδικής Γιώργος Κασελούρης (ο οποίος εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κτισμάτων στην περιοχή τns Ηράκλειας, της Καλλικράτειας, τns Σωζόπολης και τns Ποτίδαιας) στην εφημερίδα «Αγγελιοφόρος».

Το πρόβλημα είναι εντονότερο όπως επισημαίνει η εφημερίδα στη Χαλκιδική, αφού για τη συντριπτική πλειονότητα των κτισμάτων δεν μπορεί να γίνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων του νόμου περί αυθαιρέτων. «Τόσο στις σχεδίου περιοχές του τουριστικότερου νομού της Βόρειας Ελλάδας, όσο και σε αυτές άλλων περιοχών τηs χώρας, το μεγαλύτερο μέρος των αυθαίρετων κτισμάτων κατασκευάστηκε σε τεμαχισμένα εξ” αδιαιρέτου αγροτεμάχια, με αποτέλεσμα το εμβαδόν τns κάθε μίας από τις ιδιοκτησίες να είναι λίγων εκατοντάδων τετραγωνικών μέτρων και να μην πληρούνται έτσι οι όροι αρτιότητας» αναφέρει η εφημερίδα.

«To 99% των αυθαιρέτων στη Χαλκιδική δεν μπορεί να υπαχθεί στο νόμο, διότι ο τελευταίος εξαιρεί τα εξ αδιαιρέτου. Για να δηλώσεις ένα ακίνητο σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο, θα πρέπει να σημειώσει ότι σου ανήκει όλη η έκταση, αλλά, αν κάνει το ίδιο και κάποιος άλλος που έχει ιδιοκτησία στο ίδιο αγροτεμάχιο, το σύστημα θα τους πετάξει έξω.

Εκεί μπορεί να ζητηθούν ευθύνες και από τον ιδιοκτήτη και από το μηχανικό. Επίσης, ξεκρέμαστοι είναι και οικονομικά όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων έχουν κάνει τη δήλωση και έχουν πληρώσει κάποιο παράβολο,αφού τελικά θα χάσουν τα χρήματά τους. Είναι σημαvτικός ο αριθμός των ιδιοκτητών αυθαιρέτων που θέλουν να δηλώσουν το ακίνητο τους, αλλά ο νόμος τους δημιουργεί πρόβλημα. Εχουμε απευθυνθεί στην ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, η οποία μας υποσχέθηκε ότι μέσα στον Ιανουάριο για το θέμα θα υπάρξει τροποποίηση», είπε ο κ. Κασελούρης.

Για το θέμα αυτό και ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΚΜ, Τάσος Κονακλίδης, έχει απευθυνθεί στο ΥΠΕΚΑ για την επίλυσή του και όπως δήλωσε στην εφημερίδα «οι μηχανικοί βλέπουν ένα ενιαίο γήπεδο και ο νόμος λέει ότι το λέει ότι το εξ” αδιαιρέτου αγροτεμάχιο πρέπει να τακτοποιηθεί όλο μαζί. Οποίος θέλει μεμονωμένα να δηλώσει το αυθαίρετο του, δεν μπορεί να το κάνει βάσει του ισχύοvτos νόμου»

Παράλληλα, και βουλετές έχουν ζητήσει να δοθεί λύσει για αυτό το θέμα. Χαρακτηριστικά, η βουλευτής Δράμας με το ΠΑΣΟΚ Χαρά Κεφαλίδου έχει κάνει ερώτηση, προς τον υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής, τον Δεκέμβριο και έχει ζητήσει από τον υπουργό, να άρει το αδιέξοδο και τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί από την εφαρμογή του νόμου για την ρύθμιση των αυθαιρέτων στους συνιδιοκτήτες που κατέχουν ένα μικρό ποσοστό κυριότητας επί των ακινήτων.

Πρέπει να διασφαλιστεί το δικαίωμα υπαγωγής στο νόμο σε όλους τους πολίτες και να μπορούν, χωρίς να εξαρτώνται σε καμία περίπτωση από την «καλή» θέληση των υπολοίπων συνιδιοκτητών, αναφέρει.

Παρατίθεται ολόκληρο το κείμενο της Ερώτησης της Βουλευτού τον Δεκέμβριο:

«Σύμφωνα με το ν. 4014/2011 που αφορά τη «ρύθμιση αυθαιρέτων σε συνάρτηση με δημιουργία περιβαλλοντικού ισοζυγίου», καθίσταται υποχρεωτική η ρύθμιση όλων των αυθαιρέτων κατασκευών ώστε να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και να αποκτήσουν την δυνατότητα να συνδεθούν με τα δίκτυα οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Το σημαντικότερο που απορρέει είναι ότι πλέον για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, που συντάσσεται μετά τη δημοσίευσή του, και έχει ως αντικείμενο την μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματος δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία (όπου αναφέρεται αυτοτελής ιδιοκτησία νοείται οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που έχει συσταθεί συμβολαιογραφικά), μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις του νόμου.

Η ανωτέρω δήλωση, καθώς και η αίτηση υπαγωγής στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού και οι απαιτούμενες υπεύθυνες δηλώσεις, υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Η εφαρμογή του νόμου αυτού στις εξ” αδιαιρέτου συνιδιοκτησίες συναντά σοβαρά ως ανυπέρβλητα εμπόδια που ακυρώνουν την εφαρμογή του. Συγκεκριμένα:

Στα εξ” αδιαιρέτου και εκτός σχεδίου ευρισκόμενα ακίνητα, μετά την εφαρμογή του νόμου 2052/1992 απαγορεύεται η σύσταση καθέτου και οριζοντίου συνιδιοκτησίας. Παρόλα αυτά δίνεται η δυνατότητα στις πολεοδομικές υπηρεσίες μετά από έγκριση της ΕΠΑΕ να εκδώσουν οικοδομική άδεια με πολυδιάσπαση του όγκου του κτιρίου. Έτσι άτυπα οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου μπορούν να αποκτήσουν αποκλειστική χρήση σε ένα κτίσμα, παραμένουν όμως δέσμιοι των όσων απορρέουν από την εξ” αδιαιρέτου (με ποσοστά επί τοις εκατό) συνιδιοκτησίας τους.

Εμφανίζεται πολύ συχνά η περίπτωση συνιδιοκτητών που έχουν προχωρήσει στην ανέγερση κατοικίας χωρίς υπερβάσεις στο τμήμα που τους αφορά, αλλά με υπερβάσεις/αυθαιρεσίες σε κτίσματα άλλων συνιδιοκτητών, η υπαγωγή των οποίων στις διατάξεις του ν. 4014/11 οδηγεί στον υπολογισμό διαφόρων προστίμων που βαρύνουν όλους τους συνιδιοκτήτες.

Επίσης είναι δυνατόν στο ίδιο ακίνητο κάποιοι εκ των συνιδιοκτητών να μην ξεκίνησαν την ανέγερση των ακινήτων που προέβλεπε η οικοδομική άδεια και τώρα, με την υπαγωγή στον νόμο αυτό των υπερβάσεων των υπολοίπων χάνουν το δικαίωμα δόμησης, καθώς τα μέγιστα επιτρεπόμενα τ.μ. της δόμησης καλύφθηκαν από τους αυθαιρετήσαντες.

Οι προφανείς συνέπειες των παραπάνω είναι οι ακόλουθες:

Επειδή για την υπαγωγή στον ν. 4014/11 απαιτείται η εξουσιοδότηση ή η έγγραφη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, αυτοί που δεν οικοδόμησαν αρνούνται να συναινέσουν καθώς θεωρούν πως έχασε την αξία της η γη τους, ή απαιτούν μεγάλα χρηματικά ποσά για να υπογράψουν.

Είναι προφανής αδικία για όσους έχουν μικροπαραβάσεις στο ακίνητό τους να υποχρεωθούν να καταβάλουν υψηλά πρόστιμα γιατί ένας εκ των συνιδιοκτητών έχτισε πολυτελή οικοδομή ενώ είχε αγοράσει δικαιώματα για να χτίσει ένα απλό οίκημα. Πολλοί δε απ” αυτούς λόγω των υπερβολικών προστίμων δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να υπαχθούν στη ρύθμιση.

Συνέπεια όλων των ανωτέρω είναι όταν κάποιος θελήσει να μεταβιβάσει ή να πουλήσει το ακίνητό του που δεν έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις να μην μπορεί να το κάνει γιατί θα πρέπει να εκδοθεί από μηχανικό βεβαίωση που να βεβαιώνει ψευδώς ότι αυτό πληροί το κείμενο της δήλωσης που απαιτεί ο νόμος.

Με τον τρόπο αυτό, ενώ ο νόμος δίνει το δικαίωμα σε όλους να δηλώσουν την περιουσία τους (καταβάλλοντας το τίμημα της παράβασης που διέπραξαν) και στη συνέχεια να την αξιοποιήσουν κατά το δοκούν, πολλοί δεν θα μπορέσουν να το ασκήσουν αυτό το δικαίωμα διότι παρά την θέλησή τους δεν τους επιτράπηκε να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού.

Επειδή από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ο νόμος αυτός ή η στρεβλή εφαρμογή του θα οδηγήσει χιλιάδες ιδιοκτητών σε αστικά ή ποινικά δικαστήρια ενώ τα προβλήματα που ο νόμος θέλησε να λύσει θα παραμένουν άλυτα και το σπουδαιότερο:

Επειδή είναι προφανές ότι με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα, θα χαθούν από τον κρατικό κορβανά έσοδα που δεν μπορούν εύκολα να υπολογιστούν δεδομένου ότι πολλές χιλιάδες ιδιοκτητών, κυρίως εξοχικών παραθαλάσσιων κατοικιών που έχτισαν με αυτό το καθεστώς δεν μπορούν να τις δηλώσουν.

Επειδή κατανοούμε ότι ένας νόμος δεν μπορεί να ρυθμίσει όλες τις περιπτώσεις αυθαιρέτων πολλών δεκαετιών, όμως πιστεύουμε ότι υπάρχει η δυνατότητα να βρεθεί λύση τουλάχιστον για τις μικρές εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, χωρίς να υπάρξει σοβαρή επιβάρυνση του περιβάλλοντος.

Ερωτάται

Ο κ. Υπουργός και καλείται να ενημερώσει τη Βουλή:

Με ποια μέτρα θα άρει το αδιέξοδο και τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί από την εφαρμογή του ν. 4014/2011, ώστε να δοθεί το δικαίωμα σε όλους τους πολίτες να μπορούν να υπαχθούν  στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού και να μπορούν, καταβάλλοντας το τίμημα της παράβασης που διέπραξαν, να αξιοποιήσουν την περιούσια τους;

Πώς θα προστατευθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες, που έχουν ένα μικρό ποσοστό συγκυριότητας επί του συνολικού ακινήτου και επιθυμούν να νομιμοποιήσουν το αυθαίρετό τους χωρίς να εξαρτώνται από την «καλή» θέληση των υπολοίπων συνιδιοκτητών και να αποφευχθούν οι μικροεκβιασμοί, η άρνηση σύμπραξης κλπ;

Είναι στον προγραμματισμό του Υπουργείου για το άμεσο μέλλον να αντιμετωπίσει το γενικότερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης, καταργώντας κάθε διάταξη που ισχύει σήμερα και επιτρέποντας την δόμηση σε περιοχές-ζώνες εκ των προτέρων καθορισμένες, με σαφείς όρους δόμησης και αυστηρό και ουσιαστικό έλεγχο;»

Πηγή

ΥΠΕΚΑ: Ερωτο-απαντήσεις για τη ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών (Μέρος Θ’)

Δεν επιτρέπεται περαιτέρω αλλαγή χρήσης των αυθαίρετων κατασκευών, δηλώνει το υπουργείο Περιβάλλοντος, μέσα από 11 νέες ερωτήσεις που έδωσε στη δημοσιότητα. Παράλληλα, σημειώνει ότι κύρια και μοναδική κατοικία θεωρείται για αυτόν που έχει την επικαρπία.

Όλο το Θ” μέρος των Ερωτο-Απαντήσεων για τη Ρύθμιση Αυθαίρετων:

1. Πώς θα υπολογίζονται οι αυθαίρετες κατασκευές που απαιτούν αναλυτικό προϋπολογισμό;

Με τις τρέχουσες τιμές και σε κάθε περίπτωση οι τιμές που χρησιμοποιούνται δεν μπορεί να είναι μικρότερες από τις αναφερόμενες στην Εγκύκλιο 8/90, με την οποία παρέχονται οδηγίες σχετικά με το Προεδρικό Διάταγμα 515/89 και στην απόφαση υπ” αριθ. 81304/6083/89 (ΦΕΚ 886 Β’) που χρησιμοποιείται κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών.

2. Σε οικόπεδο ή γήπεδο υπάρχει κτίριο ή τμήμα αυτού το οποίο θεωρείται νομίμως υφιστάμενο, σύμφωνα με την παρ. 1, του άρθρου 23, του ΓΟΚ/85, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το Ν. 2831/00 και συγκεκριμένα υπάρχει Γ” φάση του Ν. 1337/83 (απόφαση εξαίρεσης Νομάρχη). Έχουν εκτελεστεί κατ” επέκταση ή καθ” ύψος αυτού αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5, παρ. 2 και 22, παρ. 3, του ΓΟΚ/85 και μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του Ν. 4014/11. Για τον υπολογισμό του προστίμου και προκειμένου για την επιλογή του τετραγωνιδίου με ή χωρίς οικοδομική άδεια, έχω το δικαίωμα να υπαχθώ στην περίπτωση (α) δηλαδή ότι έχω άδεια;

Ναι, διότι για το υφιστάμενο τμήμα του κτιρίου (που είχε δηλωθεί με το Ν. 720/77 ή το Ν. 1337/83 και έγινε Γ” φάση ) που δεν αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ή σ” εκείνες που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής του, δεν απαιτείται από τις κείμενες διατάξεις η έκδοση οικοδομικής αδείας για το τμήμα αυτό, σε αντίθεση με την παρ. 8.5, του άρθρου 8, του Ν.1512/85 (δηλ. να εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός 2 μηνών από την έκδοση της σχετικής απόφασης Νομάρχη).

3. Κύρια και μοναδική κατοικία θεωρείται για αυτόν που έχει την επικαρπία ή για αυτόν που έχει την ψιλή κυριότητα; 

Κύρια και μοναδική κατοικία θεωρείται για αυτόν που έχει την επικαρπία.

4. Στην περίπτωση κτιρίου με οικοδομική άδεια, όπου έχουν γίνει αυθαιρεσίες καθ” υπέρβαση της κάλυψης, της δόμησης και του ύψους της οικοδομικής άδειας, αλλά όχι καθ” υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής, εάν δεν επιθυμούμε την υπαγωγή στην παρ. 2, του άρθρου 26, του Ν. 4014/11, αλλά στη ρύθμιση του άρθρου 24, του Ν. 4014/11 πώς γίνεται ο υπολογισμός του προστίμου για το ύψος;

Κατ΄αρχάς, διαπιστώνονται οι υπερβάσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. Σε κάθε περίπτωση η ύπαρξη μη νόμιμης κατασκευής σχετίζεται με την οικοδομική άδεια και όχι με τα επιτρεπόμενα μεγέθη στην περιοχή. Το παράβολο που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται από τη συνολική επιφάνεια των υπερβάσεων. Στη συνέχεια ταξινομούνται οι υπερβάσεις και ομαδοποιούνται ανά αυτοτελή ιδιοκτησία αυτές που έχουν τις ίδιες κατηγορίες (π.χ. κάλυψη, δόμηση κ.λπ.) υπέρβασης. Για τον εντοπισμό των συντελεστών (ποσοστό) επιβάρυνσης ανά φύλλο καταγραφής της αυθαιρεσιών της ίδιας κατηγορίας, τα μεγέθη των υπερβάσεων-παραβάσεων που διαπιστώθηκαν συγκρίνονται με τα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν υπολείπονται ή υπερβαίνουν τα μεγέθη αυτά. Συγκεκριμένα το μέγεθος υπέρβασης διαιρείται με το αντίστοιχο μέγιστο επιτρεπόμενο μέγεθος στην περιοχή, π.χ.: Τεραώροφη οικοδομή με βάση οικοδομική άδεια ύψους 12,0 μ. Έχει κατασκευαστεί ένας παραπάνω αυθαίρετος όροφος ύψους 3,0 μ. Επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή 27,0 μ. Ποσοστό υπέρβασης ύψους 3/27 = 0,111, δηλ. 11% < 20%. Επομένως, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο της επιφάνειας του αυθαίρετου ορόφου (εκτός των άλλων συντελεστών που υπολογίζονται αναλόγως) επιβαρύνεται με συντελεστή 6α=1,2, επειδή παραβιάζονται τα μεγέθη της οικοδομικής άδειας.

5. Επιτρέπεται περαιτέρω αλλαγή χρήσης αυθαίρετων κατασκευών, που έχουν ρυθμιστεί με το ν. 4014/11;

Όχι, μετά την υπαγωγή στη ρύμθιση του ν. 4014/11 δεν επιτρέπεται περαιτέρω αλλαγή χρήσης.

6. Πώς υπολογίζεται το ενιαίο ειδικό πρόστιμο στην περίπτωση που η αυθαιρεσία περιορίζεται στη μετακίνηση της θέσης του κτιρίου μέσα στο γήπεδο/οικόπεδο σε άλλη σωστή θέση κατά το ΓΟΚ και σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης;

Θεωρείται μια παράβαση της Κατηγορίας 13 και καταβάλλεται παράβολο των 500 ευρώ, με τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας σε τρία χρόνια, σύμφωνα με την παρ. 2, του άρθρου 26, του Ν. 4014/11 για την αλλαγή της θέσης του κτιρίου στο ακίνητο (τοπ/κό, Δ.Κ.).

 7. Υπόγειο, που είναι ξεμπαζωμένο από μία πλευρά, παίρνει μειωτικό συντελεστή 0,5 ανεξάρτητα από τη χρήση που έχει;

Ναι, εφόσον το δάπεδό του έχει κατασκευαστεί σε υπόγεια στάθμη σε σχέση με το φυσικό έδαφος ή σε σχέση με το διαμορφωμένο έδαφος, με βάση τη σχετική οικοδομική άδεια, ανεξάρτητα από τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική χρήση).

8. Δεδομένου ότι σύμφωνα με τα αναφερόμενα στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ της Εγκυκλίου 13/11 το πεδίο 1 του φύλλου καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής αφορά στην ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας στο γήπεδο/ οικόπεδο όπου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο μετά την υποβολή αναληθών στοιχείων ή ψευδούς αποτυπώσεως, πώς ελέγχονται τα επιτρεπόμενα μεγέθη του; (π.χ. χορηγήθηκε οικοδομική άδεια σε εμφανιζόμενο ως άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο/οικόπεδο, το οποίο στην πραγματικότητα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο).

Κατ΄ αρχήν, σημειώνεται ότι έχει οικοδομική άδεια. Δεδομένου ότι η περίπτωση αυτή θεωρείται από τις σοβαρότερες παραβάσεις και ο ιδιοκτήτης φέρει το βάρος των συνεπειών του ποινικού νόμου, ολόκληρη η κατασκευή είναι αυθαίρετη και επιβαρύνεται με τους μέγιστους συντελεστές των Κατηγοριών 5, 6, 7 και 8 του «Φύλλου καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής», ως προς τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης αρτίου και οικοδομήσιμου γηπέδου / οικοπέδου, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου.

9. Όταν το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μετά την αφαίρεση της έκπτωσης του 20% για την εφάπαξ καταβολή είναι μικρότερο του παραβόλου που αντιστοιχεί στις αυθαιρεσίες, τι ποσό καταβάλλεται;

Στην περίπτωση αυτή καταβάλλεται μόνο το ποσό του παραβόλου.

10. Ο Ν. 4014/2010 ακυρώνει την ΚΥΑ Υπουργών ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων με αριθμ. 244203/16-1-2006 (Φ.Ε.Κ. 75/Β΄/26-1-2006), όπως διορθώθηκε (Φ.Ε.Κ. 151/Β΄/9-2-2006) και τροποποιήθηκε με την υπ΄ αριθ. 306657/10 ΚΥΑ (Φ.Ε.Κ. 2191/Β/31-12-2010), που αφορά στη διαδικασία εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυθαιρέτων κτισμάτων ή κτιριακών εγκαταστάσεων κτηνοπτηνοτροφικών μονάδων;

Όχι για αυθαίρετα κτίσματα ή κτιριακές εγκαταστάσεις κτηνοπτηνοτροφικών μονάδων, που έχουν ανεγερθεί προ 20-3-2003.

11. Κτίριο όταν κατασκευάστηκε ήταν εκτός σχεδίου και είχε οικοδομική άδεια, αλλά κατασκευάστηκαν και υπερβάσεις. Σήμερα είναι εντός σχεδίου. Κάποια τμήματά του βρίσκονται εντός προκηπίου ή εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων από τα όρια και έτσι δημιουργούνται επιπλέον υπερβάσεις που τις δημιουργεί το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο και οι διατάξεις του. Επιβάλλονται οι αυξητικοί συντελεστές για εντός πρασιάς και εντός αποστάσεων από τα όρια;

Εάν τα τμήματα που βρίσκονται μέσα στο προκήπιο ή τις υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια είναι αυθαίρετα, επιβάλλονται οι αυξητικοί συντελεστές και για τις υπόλοιπες παραβάσεις διερευνάται η δυνατότητα υπαγωγής στην παρ. 2, του άρθρου 26, του Ν. 4014/11

Πηγή

ΥΠΕΚΑ: Ερωτο-απαντήσεις για τη ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών (Μέρος Η’)

Το Η” μέρος ερωτο-απαντήσεων για τη ρύθμιση αυθαίρετων έδωσε στη δημοσιότητα το ΥΠΕΚΑ:

1. Τι δικαιολογητικά απαιτούνται για τη σύνδεση των χώρων που υπάγονται στη ρύθμιση του ν. 4014/11 με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας;

Σύμφωνα με την παρ. 10, του άρθρου 24, του ν. 4014/11, όπως συμπληρώθηκε και ψηφίστηκε στις 9/11/11 (άρθρο 49, παρ. 9) ορίζεται ότι για τη σύνδεση κτιρίων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών με δίκτυα κοινής ωφέλειας υποβάλλεται στον αρμόδιο οργανισμό & στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία βεβαίωση του TEE, με την οποία πιστοποιείται η καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ενιαίου ειδικού προστίμου και περιλαμβάνει τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης της ιδιοκτησίας και του κυρίου αυτής.

2. Αυθαίρετες κατασκευές στο στάδιο του φέροντα οργανισμού αν υπαχθούν στη ρύθμιση μπορούν να αποπερατωθούν;

Σύμφωνα με την παρ. 17, του άρθρου 24, του ν. 4014/11, όπως τροποποιήθηκε και ψηφίστηκε στις 9/11/11 (άρθρο 49, παρ.10) ορίζεται ότι στις περιπτώσεις κατασκευών οι οποίες έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο 5, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο. Η εκτέλεση τους γίνεται ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία και γνωστοποιείται αμελλητί στο ΙΚΑ-ΕΤΑΜ. Τα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών θα καθοριστούν με αποφάσεις του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

3. Καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, με βάση το ν. 3775/09 ή το ν. 3843/10 συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου του ν. 4014/11;

Ναι, σύμφωνα με τροπολογία της παρ. 11, του άρθρου 24, του ν. 4014/11, που ψηφίστηκε στις 9/11/11 με την οποία ορίζεται ότι & τα καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. (άρθρο 51, παρ. 4)

4. Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπογείου, σε κτίριο κατοικίας με βάση οικοδομική άδεια, το οποίο από βοηθητικός χώρος έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας επιβαρύνεται με συντελεστή αλλαγής χρήσης, συντελεστή υπέρβασης δόμησης και συντελεστή 0.5 (βοηθ. χώρου);

Όχι, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο επιβαρύνεται μόνο με συντελεστή υπέρβασης δόμησης και μειωτικό συντελεστή 0.5 (λόγω υπογείου), επειδή σε κτίριο κατοικίας έχει αυθαίρετα εγκατασταθεί κύρια χρήση κατοικίας, αντί βοηθητικής. Συντελεστής αλλαγής χρήσης θα υπολογιζόταν για οποιαδήποτε χρήση του υπογείου διαφορετική της κατοικίας, που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια.

5. Σε περιοχή εντός σχεδίου, που εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής υπάρχει αυθαίρετο. Με βάση το ν. 4014/2011 μπορεί να τακτοποιηθεί πληρώνοντας το πρόστιμο και στη συνέχεια με την ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής να το νομιμοποιήσει, σύμφωνα με το άρθρο 22 ΓΟΚ” 85;

Ναι, σύμφωνα με την παρ. 16, του άρθρου 24, του ν. 4014/11, εφ” όσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 22 του ΓΟΚ’85, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το ν. 2831/00.

6. Προκειμένου για αγορά διαμερίσματος σε πολυκατοικία τι ελέγχει και σε τι αναφέρεται η βεβαίωση μηχανικού;

Σύμφωνα με την παρ. 4, του άρθρου 23, του ν. 4014/11, όπως τροποποιήθηκε και ψηφίστηκε στις 9/11/11 διευκρινίζεται ότι ο μηχανικός ελέγχει τη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μόνο ως προς τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της και βεβαιώνει ότι δεν έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση υπέρ της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και εις βάρος των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων. Οι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι δεν ελέγχονται και δεν αποτελούν αντικείμενο της βεβαίωσης. (άρθρο 49, παρ. 4)

7. Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης;

Σύμφωνα με την περ. β, της παρ. 2, του άρθρου 24, του ν. 4014/11, όπως τροποποιήθηκε και ψηφίστηκε στις 9/11/11 διευκρινίζεται ότι η υπεύθυνη δήλωση συνοδεύεται από δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, από τα οποία αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Αν δεν υπάρχουν δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, που αποδεικνύουν το χρόνο ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης αυτός μπορεί να αποδειχτεί και από ιδιωτικά έγγραφα βεβαίας χρονολογίας. Στα δημόσια έγγραφα, τα οποία πρέπει να αποδεικνύουν την επιφάνεια της αυθαίρετης κατασκευής περιλαμβάνονται έντυπο Ε9, λογαριασμός ΔΕΗ ή άλλο έγγραφο οργανισμού, μηνύσεις ή έγγραφα της Αστυνομίας, εκθέσεις αυτοψίας αυθαιρέτου, άδειες λειτουργίας καταστημάτων, ξενοδοχείων, βιομηχανιών κτιρίων κ.λ.π. Ιδιωτικά έγγραφα μπορεί να είναι ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης κατατεθειμένα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., αεροφωτογραφίες, εφ” όσον συνοδεύονται από ανάλογη έκθεση φωτοερμηνείας, οι οποίες μπορούν να αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο όχι μόνο σε περίπτωση αυτοτελών αυθαιρέτων, αλλά και προσθηκών καθ” ύψος ή κατ” επέκταση κ.λ.π. (άρθρο 49, παρ. 5).

8. Πόσες αιτήσεις για υπαγωγή στη ρύθμιση του ν. 4014/11 υποβάλλονται στις εξής περιπτώσεις:
α) Αυθαίρετες κατασκευές ανά τους ορόφους σε κτίριο γραφείων, που ανήκει αποκλειστικά σε έναν ιδιοκτήτη.
β) Αυθαίρετες κατασκευές σε διαμερίσματα λειτουργικά ανεξάρτητα, που ανήκουν όλα σε έναν ιδιοκτήτη, χωρίς σύσταση οριζοντίου ή κάθετης ιδιοκτησίας.
γ) Σε περίπτωση γηπέδου, όπου έχουν ανεγερθεί αυθαίρετες κατασκευές σε ανεξάρτητα και αυτοτελή λειτουργικά κτίρια κατοικίας, που ανήκουν όλα σε έναν ή σε περισσότερους ιδιοκτήτες (χωρίς σύσταση οριζοντίου ή κάθετης ιδιοκτησίας).
δ) Ανακληθείσα ή ακυρωθείσα οικοδομική, άδεια που υπάγεται στην παρ. 18, του άρθρου 24, του ν. 4014/11.

Γενικά όπου αναφέρεται αυτοτελής ιδιοκτησία νοείται οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που έχει συσταθεί συμβολαιογραφικά.

Ειδικότερα:

Για τις ως άνω περιπτώσεις α, β, γ ) Σε περίπτωση που στο ακίνητο δεν υφίσταται σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας το ακίνητο λογίζεται ως ένα, ανεξάρτητα του πλήθους των συνιδιοκτητών, και ως εκ τούτου είναι δυνατή η υποβολή ενιαίας αίτησης του ιδιοκτήτη ή του εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου των συνιδιοκτητών, δηλ. δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής ξεχωριστών δηλώσεων και παραβόλων.
Για την περίπτωση που έχει εφαρμοστεί οικοδομική άδεια και δεν υπάρχουν άλλες παραβάσεις, αλλά εκ των υστέρων η οικοδομική άδεια ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε (για οποιονδήποτε λόγο, εκτός της περίπτωσης υποβολής αναληθών στοιχείων ή ανακριβούς αποτύπωσης της υπάρχουσας κατάστασης) και υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών μπορεί να τηρηθεί ενιαία διαδικασία με μία αίτηση του εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου καταβάλλοντας το παράβολο που αντιστοιχεί στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου (όλες τις στάθμες) συμπεριλαμβανομένων των κοινοχρήστων χώρων.

9. Υπάγονται στο ν. 4014/11 αυθαίρετες περιφράξεις εντός της ζώνης των 500 μ. του άρθρου 23, του ν. 1337/83;

Ναι, διότι η ζώνη αυτή δεν περιλαμβάνεται στους περιορισμούς της παρ. 3, του άρθρου 23, του ν. 4014/11.

10. Σχετικά με αυθαίρετα κτίσματα στον αιγιαλό και την παραλία, που εξαιρούνται (άρθρο 23, παρ. 3δδ) τι γίνεται στις περιοχές, που δεν έχουν καθοριστεί οι γραμμές, δεδομένου οτι η διαδικασία που προβλέπεται στο ν. 2971/01 είναι χρονοβόρα και θα έχουν λήξει οι προθεσμίες του ν. 4014/11; Το ίδιο ερώτημα ισχύει για αυθαίρετες κατασκευές σε γήπεδο εκτός σχεδίου, το οποίο δεν έχει χαρακτηριστεί αν είναι δασικό ή όχι, καθώς και για μη οριοθετημένο ρέμα.

Στις περιπτώσεις που δεν έχει καθοριστεί η ζώνη παραλίας είναι δυνατή η υποβολή αιτήσεων με το ν. 4014/11 αρκεί να έχει διαπιστωθεί από το Μηχανικό ότι τα αυθαίρετα κτίσματα βρίσκονται εκτός αιγιαλού, δηλ. εκτός της έκτασης μεταξύ της θάλασσας και της γραμμής της μεγαλύτερης ανάβασης του χειμερίου κύματος όπως ορίζεται από το ν. 2971/01. Ο ιδιοκτήτης θα αποφασίσει εάν θα διακινδυνεύσει να χάσει το παράβολο και την αμοιβή μηχανικού. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που δεν έχει χαρακτηριστεί εάν είναι δασικό ή όχι ένα γήπεδο.

Τακτοποιούνται και αυθαίρετα με συνιδιοκτησίες

Δεν είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, για να υποβληθεί αίτηση για την ένταξη μίας αυθαίρετης ιδιοκτησίας με πολλούς συνιδιοκτήτες, στην διαδικασία της τακτοποίησης των αυθαιρέτων. Αυτό ξεκαθάρισε στις τελευταίες του διευκρινίσεις για τα αυθαίρετα το ΥΠΕΚΑ, καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που συνιδιοκτήτες διαφωνούν για την υπαγωγή του αυθαιρέτου, στη ρύθμιση.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από συγκύριο του αυθαιρέτου, χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Η σχετική προθεσμία εκπνεύει στις 30 Νοεμβρίου, χωρίς κανείς να μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο μίας παράτασης.

Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 2δ, του άρθρου 24 του νόμου, στην περίπτωση συγκυριότητας και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκαταστασθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιανδήποτε συγκύριο, χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Ειδικά στην περίπτωση των δωμάτων, στα οποία υπάρχει με βάση νόμιμο τίτλο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, την αίτηση μπορεί να υποβάλει ο δικαιούχος της χρήσης συγκύριος χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Ωστόσο, όπως διευκρινίζει το υπουργείο, σε αυτή όμως την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατασκευής σε χώρο κτιρίου, δεν μπορεί, να διεκδικήσει από τους άλλους συνιδιοκτήτες το ποσό υπαγωγής στο νόμο για τα αυθαίρετα, καθώς πρόκειται για ένα εντελώς διαφορετικό ζήτημα (ιδιωτικά δικαιώματα- τα οποία δεν σχετίζονται με την υπαγωγή του ακινήτου στη ρύθμιση) και βαρύνει εξ ολοκλήρου τον αυθαιρετούντα.

Πηγή